Los vecinos pueden votar para echar al Airbnb del edificio
Durante años, la pregunta en muchas juntas de vecinos fue siempre la misma: ¿podemos hacer algo contra el piso del quinto que tiene a turistas entrando y saliendo cada tres días? Durante años, la respuesta jurídica fue, con matices, que dependía. Que algunos tribunales decían que sí, y otros que no. Que si unanimidad, que si mayoría, que si los estatutos...
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha puesto fin a ese debate.
En octubre de 2024, el Alto Tribunal resolvió dos casos que enfrentaban a comunidades de propietarios con titulares de viviendas destinadas al alquiler turístico. En ambos, la junta de vecinos había aprobado en asamblea —con el voto favorable de más de tres quintas partes de los propietarios— la prohibición de este tipo de actividad en el edificio. Los propietarios afectados recurrieron, convencidos de que una restricción tan intensa a su derecho de propiedad exigía la unanimidad. La Audiencia Provincial de Madrid les había dado la razón en uno de los casos.
El Tribunal Supremo revocó ese criterio.
La sala concluyó que una mayoría cualificada de tres quintos —en número de propietarios y en cuotas de participación— es suficiente para prohibir, no solo limitar o condicionar, la actividad de alquiler turístico en un edificio. El argumento central es que el derecho de propiedad en una comunidad de vecinos no es absoluto: coexiste con los intereses del resto de propietarios y con la función social que la propia Constitución le atribuye. Una restricción de este tipo, adoptada con las garantías procedimentales que exige la ley, es legítima.
Lo llamativo de estas sentencias no es solo el fallo —favorable a las comunidades—, sino que el Supremo tuvo que intervenir precisamente porque las audiencias provinciales llevaban años llegando a conclusiones opuestas ante situaciones idénticas. Unas exigían unanimidad. Otras aceptaban la mayoría cualificada. Dependía del tribunal que te tocara. Esa inseguridad jurídica ha quedado ahora resuelta.
Y el impacto es considerable. En España hay ya cerca de 400.000 viviendas de uso turístico registradas, con un crecimiento del 16% solo en 2024. En destinos como Canarias, donde la presión turística sobre el parque residencial es especialmente visible, la posibilidad de que una comunidad blinde su edificio frente a este uso tiene consecuencias directas: para el propietario que ya opera, para el que pensaba empezar, y para quien compró un piso sin saber que sus vecinos podían votar en su contra.
Hay, sin embargo, matices que conviene conocer. Una sentencia posterior del propio Supremo, ya en 2025, precisó que la prohibición debe estar recogida de forma expresa y clara —ya sea en los estatutos ya reformados o en el acuerdo de junta debidamente inscrito—. No basta con que los estatutos prohíban genéricamente actividades molestas o comerciales: la prohibición del uso turístico tiene que nombrarse como tal.
Esto significa que el panorama, aunque más claro que antes, sigue siendo técnico. Si su comunidad quiere adoptar este tipo de acuerdo, o si usted es propietario de una vivienda turística que puede verse afectado, las condiciones concretas de su situación importan mucho.
Si tiene dudas sobre cómo afecta esta doctrina a su edificio o a su propiedad, puede consultarnos. Los plazos y los procedimientos para estos acuerdos tienen sus propias reglas, y conviene no improvisarlos.
