¿Mejor donar el piso ahora o dejarlo en herencia? Lo que la fiscalidad dice y lo que muchas familias no saben
La pregunta llega en conversaciones de sobremesa, en despachos de notaría y, cada vez más, en consultas a abogados: ¿es mejor que mi padre me done el piso ahora, o espero a que me lo deje en herencia? La respuesta, como suele ocurrir en fiscalidad, depende. Pero no de forma arbitraria: depende de variables concretas que conviene conocer antes de tomar ninguna decisión.
Este artículo no pretende resolver el caso de nadie, porque cada situación patrimonial es distinta. Sí pretende explicar, con datos actuales, qué impuestos intervienen en cada operación, quién los paga, y en qué comunidades autónomas la diferencia entre una vía y otra puede ser de decenas de miles de euros.
Los impuestos que intervienen en cada caso
Cuando un padre transmite un inmueble a un hijo, ya sea en vida o al falleccer, el marco fiscal es el mismo tributo de partida: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), cedido a las comunidades autónomas, que son quienes fijan las bonificaciones y reducciones. Hasta aquí, ambas vías son comparables. La diferencia aparece en los impuestos adicionales.
En la donación en vida, el padre que transmite el inmueble tiene que hacer frente en su declaración del IRPF a la ganancia patrimonial generada, esto es, la diferencia entre lo que pagó por el inmueble en su día y el valor fiscal en el momento de la donación. Si el piso vale hoy mucho más de lo que costó, esa diferencia tributa en la base del ahorro a tipos que van del 19% al 28%, según tramos. A ello se suma la plusvalía municipal (el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que también recae sobre el donante y que liquida el ayuntamiento correspondiente.
Hay una excepción relevante: si el padre tiene más de 65 años y el inmueble es su vivienda habitual, la ganancia patrimonial en el IRPF queda exenta. En ese caso concreto, la donación pierde uno de sus principales inconvenientes fiscales.
En la herencia, el fallecido no tributa por la plusvalía latente del inmueble. Sus herederos asumen el bien con el valor declarado en la escritura de herencia, que pasa a ser su valor de adquisición a efectos de futuras transmisiones. Eso significa que si un hijo hereda un piso valorado en 300.000 € y años después lo vende por 350.000 €, solo tributará en IRPF por los 50.000 € de diferencia, no por toda la revalorización acumulada desde que lo adquirió el padre. Este efecto, que en la práctica equivale a una actualización automática del valor de adquisición, es una ventaja fiscal clara de la herencia frente a la donación.
Resumiendo los impuestos que corresponden a cada parte:
| Impuesto | ¿Quién paga? | Donación | Herencia |
|---|---|---|---|
| ISD (Sucesiones y Donaciones) | El que recibe | ✓ Sí | ✓ Sí |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | El que transmite | ✓ Sí | ✓ Sí (los herederos) |
| IRPF (ganancia patrimonial) | El que transmite | ✓ Sí (si hay revalorización) | ✗ No |
| Actualización del valor de adquisición para futuras ventas | El que recibe | ✓ Sí (al valor de la donación) | ✓ Sí (al valor de herencia) |
El ISD: la variable autonómica que lo cambia todo
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es técnicamente el mismo para herencias y donaciones, pero en la práctica muchas comunidades autónomas aplican bonificaciones distintas según el tipo de transmisión. Esta asimetría es crucial y no siempre se explica bien.
La tabla siguiente recoge las bonificaciones vigentes en 2025 para transmisiones entre padres e hijos (Grupo II de parentesco), tanto en herencias como en donaciones:
| Comunidad autónoma | Bonificación en herencias (padres-hijos) | Bonificación en donaciones (padres-hijos) |
|---|---|---|
| Andalucía | 99% (exento hasta 1.000.000 €) | 99% |
| Aragón | 65% hasta 100.000 €; 100% hasta 3.000.000 € | Variable, sin equiparación plena |
| Asturias | Exento hasta 300.000 € | Bonificaciones menores que en herencias |
| Baleares | 100% | 100% |
| Canarias | 99,9% | 99,9% (exige escritura pública) |
| Cantabria | 90%-99% (100% hasta 100.000 €) | Inferior a herencias |
| Castilla-La Mancha | 100% hasta 300.000 €; 80% a partir | 100% hasta 300.000 € |
| Castilla y León | 99% | 99% |
| Cataluña | Reducciones por parentesco (sin bonificación plena) | Tipos progresivos; menor beneficio |
| Comunidad de Madrid | 99% | 99% |
| Comunidad Valenciana | Reducciones limitadas | Tipos progresivos |
| Extremadura | Bonificaciones moderadas | Sin equiparación plena |
| Galicia | 99% | 99% |
| La Rioja | 99% (exento herencias > 400.000 € entre directos) | Datos no disponibles para 2025 |
| Murcia | 99% (Grupos I, II y III) | 99% |
| Navarra | Tipo fijo del 0,8% para cónyuge; 2%-16% para hijos | Tipo del 1,5% |
| País Vasco | Tipo del 1,5% | Tipo del 1,5% |
| La Rioja | 99% | Sin datos disponibles para donaciones 2025 |
Nota: los datos recogen el régimen general aplicable a 2025. Las reducciones concretas dependen de la base liquidable, el patrimonio preexistente del heredero o donatario, y posibles condiciones adicionales fijadas por cada comunidad. Para territorios forales (País Vasco y Navarra) rige normativa propia.
Lo que se aprecia en la tabla es que en las comunidades con bonificaciones del 99% tanto para herencias como para donaciones (Madrid, Andalucía, Galicia, Canarias, Castilla y León, Baleares, Murcia), la diferencia de ISD entre donar en vida o heredar es prácticamente nula. El coste fiscal de ese impuesto se aproxima a cero en ambos casos.
Donde sí hay diferencia apreciable es en Cataluña, Comunidad Valenciana o Asturias, donde las bonificaciones en donaciones son inferiores a las aplicadas en herencias. En esos territorios, donar puede salir significativamente más caro que heredar, solo por el ISD, antes de contar el IRPF del donante.
El factor que más se pasa por alto: el coste fiscal en el IRPF del padre
Este es el punto que más sorpresas genera. Muchas familias planifican la donación sin considerar que el padre tendrá que declarar en su renta del año siguiente la ganancia patrimonial generada por la transmisión, calculada sobre el valor de mercado actual del inmueble menos lo que costó en su día.
Un ejemplo concreto: si un padre compró un piso en 1998 por 90.000 € y su valor de referencia catastral hoy es de 280.000 €, la ganancia patrimonial es de 190.000 €. Ese importe tributará en la base del ahorro del IRPF a tipos progresivos: 19% hasta 6.000 €, 21% entre 6.000 € y 50.000 €, 23% entre 50.000 € y 200.000 €, y 28% por el exceso. El resultado puede superar los 40.000 € de IRPF adicional para el donante, un coste que no aparece en la escritura de donación pero que llega inevitablemente en la declaración de la renta.
En la herencia, ese coste no existe. El fallecido no tributa por la plusvalía latente del inmueble.
¿Y qué pasa cuando el hijo quiera vender en el futuro?
Aquí aparece otra diferencia, esta vez a favor de la donación. Tanto si se recibe un inmueble por donación como por herencia, el valor de adquisición a efectos de futuras ventas es el valor declarado en la escritura correspondiente. Si ese valor es alto (próximo al mercado actual), la ganancia patrimonial futura será menor cuando el hijo decida vender.
En la práctica, en comunidades con ISD bonificado al 99%, algunos asesores recomiendan declarar el bien por su valor de mercado real en la escritura de herencia o donación, precisamente para elevar el valor de adquisición del hijo y reducir su futura factura fiscal cuando venda. Esta estrategia tiene sus riesgos (la Agencia Tributaria puede revisar ese valor), pero pone de manifiesto que la planificación sucesoria no termina en el momento de la transmisión.
¿Entonces, qué conviene más?
No hay una respuesta universal, pero sí hay criterios claros:
La herencia suele ser más eficiente cuando el inmueble se ha revalorizado significativamente desde su adquisición por los padres, porque evita el impacto del IRPF sobre esa ganancia. También es preferible si la comunidad autónoma aplica mejores condiciones en el ISD para herencias que para donaciones (como Cataluña o la Comunidad Valenciana).
La donación puede ser más interesante cuando el donante mayor de 65 años transmite su vivienda habitual (queda exento del IRPF sobre la ganancia), cuando el inmueble no se ha revalorizado mucho, cuando hay urgencia en la transmisión o cuando el donatario necesita el bien ahora para un fin concreto. También aporta un elemento de certeza: se conoce la fiscalidad aplicable en el momento de firmar, mientras que en una herencia futura nadie puede garantizar que las bonificaciones autonómicas sigan siendo las mismas.
La decisión implica variables patrimoniales, fiscales y personales que conviene analizar en cada caso. Si está pensando en organizar la transmisión de un inmueble familiar, sea en vida o para después, en el despacho podemos ayudarle a valorar qué opción se ajusta mejor a su situación concreta. Puede contactar aquí.
