Hay un tipo de reclamación que se repite en los despachos de toda España y que suele empezar igual: alguien lleva meses, a veces años, sin poder bajar a la calle sola. Vive en un tercero sin ascensor, o en un edificio donde el ascensor existe pero se detiene en un rellano intermedio, dejando media escalera por delante. La familia pregunta en la comunidad y recibe la misma respuesta de siempre: "eso hay que votarlo en junta, y no hay presupuesto." Es la respuesta equivocada.
La Ley de Propiedad Horizontal cambió esa lógica hace más de una década, y buena parte de las comunidades de vecinos todavía actúan como si no lo supieran. Cuando las obras de accesibilidad las pide un propietario en cuya vivienda o local vive, trabaja o presta servicios voluntarios una persona con discapacidad o mayor de setenta años, la comunidad no tiene que decidir si las hace. Tiene que hacerlas. La junta no vota el sí o el no: aprueba el presupuesto, contrata la obra y reparte la derrama. El presidente puede incluso ordenarla directamente, aunque en la práctica lo recomendable sigue siendo llevarla a junta para no asumir una responsabilidad personal innecesaria.
Ahora bien, la obligación no es ilimitada ni absoluta: la ley habla de "ajustes razonables", no de cualquier obra que se pida. Eso significa dos cosas. La primera, que la solución debe ser proporcionada: no cabe exigir una reforma desmedida cuando existe otra más contenida que resuelve igual de bien el problema de acceso. La segunda, y aquí surge una duda muy habitual, que no hace falta que sea un ascensor. La norma menciona rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos o electrónicos como ejemplos, no como lista cerrada. Si una plataforma salvaescaleras, una rampa o cualquier otro mecanismo garantiza un acceso adecuado con menos coste y menos impacto en el edificio, la comunidad puede optar por esa vía, aunque el propietario que pidió la obra prefiriera el ascensor.
Ese carácter obligatorio tiene un límite económico, y ahí es donde surgen la mayoría de los conflictos: el coste que se reparte cada año entre los propietarios, descontadas las subvenciones a las que se pueda acceder, no puede superar el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Por debajo de esa cifra, no hay excusa posible. Por encima, hay dos salidas: que quien pidió la obra asuma la diferencia, o que la comunidad la apruebe igualmente por mayoría de propietarios y de cuotas, en cuyo caso pasa a ser gasto general para todos, también para quien votó en contra.
En Canarias este marco convive con la propia Ley de accesibilidad y supresión de barreras físicas y de la comunicación, que desde 1995 impone su propio catálogo de exigencias técnicas y remite a las mismas ayudas públicas que pueden reducir el coste repercutido a los vecinos. El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Las Palmas de Gran Canaria, en un caso confirmado después por la Audiencia Provincial de Las Palmas, condenó a una comunidad a instalar rampa salvaescaleras y ascensor a instancia de una propietaria octogenaria con un grado de discapacidad elevado. La Audiencia fue clara: da igual que la obra beneficie a una sola persona. Si se cumplen los requisitos legales, se hace.
El otro frente habitual es el de los locales comerciales y los bajos que, según sus estatutos, están exentos de pagar portal, escalera o ascensor. El Tribunal Supremo lleva años insistiendo en que esas cláusulas de exención se interpretan de forma restrictiva, y este mismo año lo ha vuelto a confirmar: una rampa o un cambio de puertas para eliminar barreras arquitectónicas no es un gasto de conservación ni una mejora estética, sino el cumplimiento de una obligación legal que revaloriza todo el inmueble. Quien está exento del ascensor no está exento, por eso, de pagar la rampa que da acceso a ese mismo ascensor.
El otro límite aparece cuando la obra proyectada invade elementos privativos de otros vecinos hasta el punto de dejarlos sin ventanas o sin espacio de paso. Ahí los tribunales han dado la razón a la comunidad que decide frenarla y buscar una alternativa, porque el derecho a la accesibilidad no puede construirse a costa de vaciar de contenido la propiedad de otro.
Entre medias queda el terreno donde de verdad se ganan o se pierden estos casos: si el informe técnico contempla todas las alternativas, si el cálculo de las doce mensualidades está bien hecho, si se han pedido las ayudas disponibles antes de descartar la obra por su coste, y si el acta de la junta refleja correctamente que no se estaba votando un capricho, sino cumpliendo la ley. Si su comunidad se resiste a dar este paso, o si usted preside una y no sabe por dónde empezar, en el despacho podemos revisar el caso concreto y plantear la vía más rápida para resolverlo. Puede contactarnos aquí.