Hay contratos de alquiler firmados en los años cincuenta o sesenta que siguen en vigor hoy. Los inquilinos que viven en esas viviendas (o sus descendientes, subrogados tras el fallecimiento del arrendatario original) se encuentran a menudo en una posición de incertidumbre: no saben bien qué norma les ampara, si el propietario puede subir la renta sin límite, cuándo podría pedirles que abandonen la vivienda ni qué ocurrirá cuando ellos mismos falten.
Este artículo responde a esas preguntas de forma directa.
Qué norma rige estos contratos
Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 (fecha en que entró en vigor el Real Decreto-ley 2/1985, conocido como Decreto Boyer, que suprimió la prórroga forzosa para los contratos nuevos) se rigen hoy por la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994). Esta disposición establece que esos contratos continúan aplicando las normas del texto refundido de la LAU de 1964, con las modificaciones que la propia transitoria introduce.
En la práctica: la LAU 1994 no derogó estos contratos ni los sometió al régimen general de la ley nueva. Los dejó vivir bajo sus propias reglas, con algunos retoques relevantes en materia de extinción, subrogación y actualización de renta.
Los contratos firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 tienen un régimen distinto (la disposición transitoria primera de la LAU 1994) y no se tratan en este artículo.
Cuándo puede extinguirse el contrato
Esta es la cuestión que más preocupa al inquilino. La respuesta breve es: mientras el arrendatario original o sus subrogados cumplan sus obligaciones, el propietario no puede recuperar la vivienda por su sola voluntad. No existe el preaviso unilateral, no hay plazo natural que venza, no hay posibilidad de no renovar.
Las causas por las que el propietario sí puede pedir la resolución judicial del contrato están tasadas en la LAU de 1964 y son de interpretación estricta. Las más relevantes en la práctica: el impago de la renta, el subarriendo o la cesión del contrato sin consentimiento del arrendador, la realización de obras no autorizadas que alteren la configuración de la vivienda o dañen su estructura, el uso del inmueble para actividades insalubres, peligrosas o contrarias a la moral, y la declaración de ruina del edificio por resolución administrativa firme.
Fuera de ese catálogo, el propietario carece de acción para resolver el contrato. Ni la antigüedad del arrendamiento, ni el bajo importe de la renta, ni el deseo de vender o rehabilitar el inmueble son causas suficientes por sí solas.
La LAU de 1964 también contempla la posibilidad de denegar la prórroga cuando el propietario necesite la vivienda para sí mismo o para sus ascendientes o descendientes directos, pero únicamente cuando concurran circunstancias concretas: necesidad de trasladarse al municipio donde está la vivienda, insuficiencia acreditada de la vivienda actual por aumento de la familia, o desalojo forzoso de la vivienda en la que reside. Es una figura de aplicación restrictiva, que exige justificación real y tramitación judicial.
La extinción por subrogación: la hoja de ruta del contrato
El mecanismo natural por el que estos contratos están llamados a extinguirse es el agotamiento de las subrogaciones permitidas. A diferencia del régimen de 1964, que permitía subrogaciones sucesivas de forma prácticamente indefinida, la disposición transitoria segunda de la LAU 1994 los limitó a partir del 1 de enero de 1995.
Primera subrogación. Al fallecimiento del arrendatario original, puede subrogarse en el contrato, por este orden de preferencia: el cónyuge no separado legalmente ni de hecho (o la pareja de hecho conviviente con al menos dos años de convivencia acreditados, o menos si hay hijos comunes); en defecto del cónyuge, los hijos que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores al fallecimiento; en defecto de hijos, los ascendientes que estuvieran a su cargo y hubieran convivido con él al menos tres años. El subrogado ocupa la misma posición jurídica que el arrendatario fallecido: misma renta, mismo contrato.
Si el subrogado es el cónyuge o la pareja de hecho, el contrato se mantiene hasta su fallecimiento. Si es un hijo sin discapacidad igual o superior al 65 %, el contrato se extingue a los dos años de la subrogación o cuando el hijo cumpla veinticinco años, si esta fecha es posterior. Si tiene esa discapacidad, el contrato dura hasta su fallecimiento.
Segunda subrogación. Al fallecimiento del primer subrogado, si era el cónyuge, puede producirse una segunda subrogación a favor de los hijos del arrendatario original que convivan. En este caso, el contrato se extingue a los dos años o cuando el subrogado cumpla veinticinco años, igual que en la primera subrogación para hijos sin discapacidad cualificada. Esta segunda subrogación es la última: cuando fallece el segundo subrogado, el contrato se extingue definitivamente y el propietario recupera la vivienda.
Si no hay ninguna de las personas habilitadas para subrogarse, el contrato se extingue en el momento del fallecimiento del arrendatario, sin posibilidad de continuación.
El plazo para ejercer el derecho de subrogación es de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, mediante notificación escrita al propietario con certificado de defunción e indicación del parentesco. El incumplimiento de este trámite puede dar lugar a la extinción del contrato, aunque la jurisprudencia ha matizado que el propietario que conoce la voluntad de subrogarse no puede invocar la falta de notificación formal como causa resolutoria si actuar así sería contrario a la buena fe.
Cómo se actualiza la renta
Las rentas de estos contratos llevan décadas congeladas en cifras irrisorias. La LAU 1994 introdujo un sistema de actualización extraordinaria en la disposición transitoria segunda, aplicable a los contratos de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985, que permite al propietario elevar la renta hasta un nivel más próximo al de mercado siguiendo un procedimiento reglado.
El sistema parte de la renta pactada en el contrato, la actualiza con el IPC acumulado desde la fecha del contrato (o desde la última revisión legal), y calcula una renta base actualizada. Esa renta base tiene, además, un límite: no puede superar ciertos porcentajes del valor catastral del inmueble vigente en 1994 (el 12 % si el catastral deriva de una revisión posterior a 1989; porcentajes superiores en otros casos). Si la renta resultante del IPC supera ese límite catastral, se aplica el importe menor de los dos.
Una vez calculada la renta base actualizada, no es exigible de golpe: la LAU establece un sistema de incrementos progresivos anuales en función de los ingresos de la unidad familiar. Si los ingresos de los convivientes superan ciertos umbrales en relación con el Salario Mínimo Interprofesional (2,5 veces el SMI para una o dos personas, 3 veces para tres o cuatro, 3,5 para cinco o más), el propietario puede aplicar incrementos más elevados. Si los ingresos no alcanzan esos umbrales, la actualización queda limitada a la variación anual del IPC.
El propietario debe notificar fehacientemente al inquilino su intención de actualizar la renta antes de aplicarla. La renta actualizada es exigible desde el mes siguiente a la notificación, no desde que nació el derecho. Esto tiene una consecuencia decisiva: la actualización no tiene efectos retroactivos. El propietario no puede reclamar las diferencias de renta correspondientes a los años en que no actualizó. Solo puede aplicar la renta nueva desde la notificación en adelante.
Lo que sí puede hacer (y esto es importante) es acumular los porcentajes de subida de todos los años no aplicados y cargarlos de una vez sobre la renta actual, notificando en cualquier momento. El Tribunal Supremo, en sentencia de 12 de mayo de 2011, consolidó la doctrina de que el derecho a actualizar no caduca por el mero transcurso del tiempo y puede ejercerse en cualquier anualidad, aplicando todos los incrementos acumulados. Las cantidades correspondientes a anualidades ya vencidas siguen siendo exigibles si no han prescrito, y el plazo de prescripción es de cinco años conforme al artículo 1966 del Código Civil.
Lo que el inquilino no puede ignorar
Convivir en un contrato de renta antigua con tranquilidad requiere entender tres cosas: primero, que la protección frente al desahucio es muy sólida mientras se pague la renta y no se incurra en las causas tasadas de resolución; segundo, que el contrato tiene una vida finita determinada por el número de subrogaciones permitidas, por lo que quien está en segunda subrogación puede encontrarse próximo al fin del contrato; y tercero, que si el propietario no ha actualizado la renta en años, puede hacerlo en cualquier momento con efecto acumulado, lo que puede representar un incremento sustancial de la cuota mensual.
Si tiene dudas sobre cuál es exactamente su situación (si está en primera o segunda subrogación, si el propietario puede reclamarle rentas atrasadas o si ha recibido una notificación de actualización que no entiende) le conviene revisar el contrato con un abogado especialista en derecho civil. Cada caso tiene sus particularidades y los plazos en esta materia son relevantes. Puede consultar su situación en rafaelinglott.es/#contacto.